风起于青萍之末,经开物流园区17号地罕见流拍

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  这是个楼市分化的时代,经开17号地流拍的背后,不仅有物流园区楼市行情的不容乐观,也有楼市大势的根本改变。

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  事出反常必有妖,土地市场一向热闹的郑州,近日却出现了净地流拍,为什么?

  作为二线城市中的佼佼者,郑州近年来一直备受各大一线房企的青睐。

  为了能够进驻郑州市场,各房企可以说是使出了浑身解数,有不惜代价重金拍地的,有先在郑州周边拿地以图后进的,也有跟本土房企联姻合伙开发的,总之是手段各种各样。

  郑州市场的进驻难度,从6月份龙湖在高新区的拿下7号地的案例就可见一斑。

  郑政高出[2019]7号地位于高新老城,位置优越,在6月4日的竞拍出让中,引来多家房企竞争,在经过4个多小时的激战后,最终才被龙湖摘得,土地单价就达1240万元/亩,楼面价更是超过六千。

  

  不仅如此,该地块还需配建租赁住房不少于1200套,单套面积不小于60平米,不得擅自改变租赁住房性质,不得分割转让,不得变相出售或者违规使用,项目自持不能销售。

件苛刻,竞争激烈,为了挺进郑州主城,龙湖可以说是不惜代价,反过来从龙湖拿地的作为看,也正印证了郑州市场对外来房企巨大的吸引力,以及土地的稀缺。

  正因为此,郑州土拍市场一向很热闹,极少出现流拍的地块,因此经开区17号地的流拍才极为反常。

  8月5日经开区出让四宗地块,分别为郑政经开出[2019]016号-19号地,其中17号地最终流拍,让人大跌眼镜。

  

  郑州市场难进,一方面是竞争激烈,另一方面主要还是出让的净地极少,上半年出让的土地大部分以城改项目为主,而17号地作为市场上少见的净地,却最终流拍,更可见这件事的不寻常之处,很值得探究一番。

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件一般外,主要还是由区域发展潜力不大,以及市场行情较差决定的。

  先来看17号地的地块指标:

  

  郑政经开出[2019]017号(网)位于经开区兰心东路以南、碧泉街以东、浔江东路以北、蓝湖街以西,占地.03平方米,约合76.734亩,1.0<容积率<2.5,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>35%,起始地价万元,起始楼面价4623元/平米。

  无论从地块面积,还是容积率指标看,地块都有优质的一面,76亩的地块不大不小,2.5的容积率偏改善,都可圈可点,但可惜的是,地块形状为少见的三角形,这点不如方正的地块有优势。

  

  当然,形状虽然是劣势,但肯定不会是导致地块流拍的主导因素,决定一个地块价值的主要还是所在位置和区域,因此17号地的流拍主要还是在于地块所在的区域。

  17号地位于经开国际物流园区,我们知道,经开区分为经开老城,滨河新城和国际物流园区,在区域价值排序上,物流园区毫无疑问是其中的最末端。

  

  区域价值之所以排在末端,主要还是因为区域位于郑州东南,距离主城区最远,存在感最低。

  区域不仅距离主城区最远,发展还很不成熟,各种配套都需要时间,尤其是区域面积过大,一时之间难以形成规模。

  经开国际物流园区卫星图,可见大片空白地带

  

  区域建设实景

  

  再加上区域定位以物流业为主,在未来潜力上没有足够亮眼的利好。

  区域用地图

  

  种种因素导致了区域在郑州各大板块中始终关注度不高,除了地缘性客户,一般购房者很少会考虑这个区域。

  而且,一个区域即便是偏远,但如果有地铁规划,依然有关注的价值,而在最新的郑州三期地铁规划中,这个片区同样是空白,因而更有了被忽略的理由。

  这样一个区域对于购房者而言,自然有太多需要放弃的理由,区域内市场行情不好也就可想而知了。

  经开国际物流园区目前的项目主要有绿都东澜岸,万科溪望,碧桂园o景和金地名悦,除了绿都之外,其他三个项目都是同一时期拿地,当时拿地的价格还不低,比如金地的楼面价就在元/O。如此高的楼面价当时就引起了业内的一片惊呼,而随着郑州限购的实行,以及行情冷却,物流园区的高光时刻也自此成为历史。

  

  项目入市之后,即使价格低于限价销售,业绩也非常惨淡。

  整个片区的项目销售都一直比较艰难,尤其是近两年的市场,区域的价格一直在分化,这个片区价格一直在下探,区域标杆项目万科溪望的价格从精装价格,一路下探至,最新还有的特价房。

  物流园区面临的问题,是区域发展潜力不被认可,购房者有抗性,认知度不高。房企拿地积极性没有那么高,对于很多房企来说,今年拿地都是收缩型战略,17号地流拍也实属意料之中。

  此次国际物流园区总共竞拍有四宗地,除了17号地外,其他三块都顺利拍出,但在摘地的房企中,除了保利属一线房企外,英地和芒果都属本土房企。

  从房企的构成也能看出,外地房企因为更注重快速运转,因此对地块要求较高,而本土房企因为深耕本地,所以一向不如一线房企对周转率要求高,从本土房企作为此次竞拍主力也能看出,国际物流园的地块明显不太符合一线房企高周转的要求。

  2019年郑州计划供应住宅用地为1542.49公顷(亩),其中经开区最少,经开区土地供应只有71.69公顷(1075亩),以往经开区市场关注焦点主要在滨河新城,如今随着滨河土地越来越少,从此次土拍也能看出经开区开始往物流园区发力。

  

件差,发展不成熟,未来也无太值得一提的利好,因此这个区域至今依然没有太多值得关注的价值。

  从土地供应看未来区域市场走势:

  2019年郑州计划供应住宅用地为1542.49公顷,上半年,郑州市供应住宅用地只有680.0781公顷,连一半也没有,预计下半年土地供应规模会更为集中。

  在供地规模上,管城区为335.97公顷(5040亩),惠济区为324.60公顷(4869亩),高新区为241.10公顷(3617亩),分列前三,未来这三个区域市场走势很值得关注。

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  房企拿地的积极性,一方面受区域市场的影响,另一方面当然和大环境也分不开关系。

  自从7月30日政治局会议再次提房住不炒以来,房地产调控有进一步收紧的趋势,尤其是在明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后,更是决定了下半年整个楼市的风向。

  这无疑也会极大地影响房企拿地的热情,在发布会当天,地产股普跌,市值更是一日蒸发545亿,有多个房企对下半年的市场预期表示了悲观,且表示会谨慎拿地。

  相关房企有,富力公告暂缓拿地,合景也表示要暂缓拿地,雅居乐也表示了对后市极不乐观的态度。

  尤其是对于经开国际物流园区这种本身位置即偏远的区域,关注度认可度不高,未来也没有足够可拿得出手的利好,房企拿地势必会更为谨慎,17号的流拍也就更无可厚非了。

  相对于购房者来说,开发商拿地因为付出的成本更高,本身就谨慎得多,在未来预期下调的大环境下,慎重拿地,适当收缩无疑才能保证自己走得更远。

  我们知道,在国际形势严峻,贸易战暂时看不到结束的大背景下,经济内外压力加大,许多人寄望于政府对房地产的放松,以期解一时之困。

  然而尽管房地产对经济具备短期提效拉升的功能,但如果依然走以往大水漫灌的老路,最终还是会积重难返,此时高层对房地产的表态可以说是一锤定音,彻底地打破了这个幻想。

  其实在此之前,无论是地产信托的收紧,还是银保监会主席关于“历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价”的言论都可见,政府对房地产对经济的影响有着清晰的认识,发展实体经济和扩大内需才是经济发展的长久之道,普通购房者更需要认清这一趋势。

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